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一半人要租房 德国求解住房难题
时间:2019-05-28 09:02 作者: 点击: 次

  9月21日,德国总理默克尔在总理府主持召开德国第一届住房峰会,内阁主要成员、房地产行业协会成员等受邀参加。本次峰会讨论的议题只有一个:如何应对过快上涨的房租和房价。

  之所以召开住房峰会,是因为德国住房问题已上升到政府无法忽视的程度。自2008年金融危机开始,德国各大城市的房价都开始了一波长达10年的单边连续上涨。慕尼黑、法兰克福等几大主要热点城市的房价,在过去十年里翻了一倍,而首都柏林出于在过去相较南德各大城市更为便宜的房价,加上大城市的吸引力,更是成为价值洼地,房价几乎翻了两倍。

  德国房市的一路走高,背后的原因是多方面的。自从欧债危机以来,欧洲央行长期实行零利率政策,金融市场上收益率过低,加上德国的房贷利率不到2%,均使大量资金涌入房地产市场。其次,在整个欧盟范围内,德国的房地产市场一直是价值洼地。对比人均收入差不多的法国和德国,一个人的月平均工资在法国可以购买0.4平米的房产,而在德国则可以购买0.68平米。加上欧盟内部资本流动不受到限制,以及金融危机以来德国一直坚挺的经济,导致热钱不断涌入德国,推高房价。除此之外,英国宣布退欧之后,大量金融机构选择在法兰克福设立地区新总部,而部分高科技公司也选择在慕尼黑扩张业务,无疑又给德国房产这匹快马加了一鞭。

  然而,对于德国民众而言,走高的房价显然不是什么好事。德国的平均工资涨幅远远赶不上房价增长的速度。作为一个成熟的工业国家,10年来德国平均工资的增幅一直落在2%-3%的区间内。根据德国联邦统计局的资料,德国全职职员的税后月薪仅仅从2011年2053欧元上涨到2017年的2388欧元,而同期德国慕尼黑市的房价已经从3410欧元/平米上涨到6540欧元/平米。

  2011年至2017年德国各大城市每平米均价与居民净收入走势图。灰色柱状图为居民平均月净收入,蓝色线为慕尼黑,绿色为法兰克福,红色为柏林,黄色为汉堡。(单位:欧元)来源:德国联邦统计局

  房价的快速上升,也必然带动房租的上涨。得益于德国政府的租金制动机制(Mietpreisbremse)规定租金每年上涨不得超过10%、三年内不得上涨超过20%,过去10年内租金的上涨幅度远远低于房价的上涨幅度。尽管如此,对于大城市里的租房居民,住房带来的压力也并不轻松。以慕尼黑一套40平米的一居室为例,其冷租价格(不包含水电暖网费用)从2011年的每月478欧元上涨到2017年的748欧元,房租开销在工资的占比也从23%上升到32%。与此同时,初衷良好的机制以及高企的房价还导致了另一个问题:租房市场完全变成了卖方市场,一套大城市普通的公寓往往有超过10名租客哄抢。

  2011年至2017年德国各大城市40平米套型月租金与租金占居民收入百分比走势图。灰色柱状图为每月租金占居民收入百分比,蓝色线为慕尼黑,绿色为法兰克福,红色为柏林,黄色为汉堡。(单位:欧元)来源:德国联邦统计局

  正是由于上述问题,外界普遍对此次峰会寄予期望。在9月24日的政府报告中,峰会明确了到2021年新建150万套新住宅的主要目标,并主要达成了以下几点协议:

  建设更多社会保障性廉租住房(Sozialwohnungsbau):联邦中央将在接下来三年内投入50亿欧元建设保障性廉租公寓,其中计划2019年投入15亿欧元,之后每年投入20亿欧元,以期到2021年新建成10万套廉租公寓。

  投资儿童建房基金(Baukindgeld):即日起政府将投入27亿欧元用于支付儿童建房基金。对于18岁以下少年,政府将会为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房,这笔资助持续10年。值得一提的是,这笔资金仅可用于家庭购买首套住房,且对于一孩家庭,符合补贴范围的房屋居住面积不得超过120平米,家庭税前年收入不得超过75000欧元(每增加一个孩子,还可获得15000欧元的免税额度)。

  税收减免(Steuerabsatz):为鼓励更多新建楼盘流入房屋租贸市场,对于2018年9月后新建的房屋,如若用于租赁,政府将给予税收减免。具体措施为,政府将每年补贴房屋持有者5%至7%的折旧费作为抵税额,而之前的抵税力度为2%。根据规定,抵税共可持续四年,也就是说,以抵税的形式可以返还最高总房价的28%——前提是,房屋必须连续出租十年以上。另外,建筑成本在3000欧元/平米以上的房屋被视为豪华型住宅,不能享受该抵税政策。

  住房补贴(Wohngeld):1965年以来,德国一直对低收入家庭提供住房补贴。根据各联邦州的差异和家庭人数,联邦政府目前给予每户每月325至600欧元左右的补贴。自2020年起,将会提高住房补贴,预计惠及大约60万家庭。

  租金制动机制(Mietpreisbremse):与此同时,自2015年以来实行的租金制动机制也将进一步深化,以往仅针对租房合同规定每年租金涨幅不得超过10%,三年内不超过20%。如今,联邦政府规定房东有义务向有关机构上报每年的租金变化,当地政府和租客协会则保留干预的权力。

  建房法规改革(Reform Bauvorschrift):为刺激更多住房进入市场,联邦政府将会大幅度简化建房审批程序(Baugenehmigung)并降低审批程序的费用,以鼓励开发商新建更多楼盘。

  出让政府持有土地:联邦政府将会把持有的土地低价转让给地方政府,以缓解土地供应的紧张。

  尽管这次峰会考虑到了各方的权益,对于这次签订的协议,德国社会上仍不乏批评之声。德国房屋业主协会主席凯·瓦内克(Kai Warnecke)就对税收减免政策表示了怀疑。他认为,如果将建筑成本在3000欧元/平米设为是否可以得到税收减免的标准,那在如今的德国大中城市,将没有人可以获得税收减免。即使不考虑材料费用和人工费用,地价本身就已经远远高过3000欧元每平米。

  不仅是他,德国租客联合会的总干事洛佩兹也表示,这个政策固然是好消息,但没规定买房投资者应以多少租金出租房屋。如果放任自由,投资者必定以高于市场上的租金出租房屋,如果按照税收减免的政策,他们不仅能通过房租获益,还能拿到28%的税收减免,这对于租客和政府而言都显然是不公平的。

  此外,洛佩兹还担忧,相较于出于刚性需求买房的个人,税收减免政策可能更便宜了投机者。根据德国房地产协会的数据,德国住宅的80%为私人所持有的旧有房屋,这些旧有房屋大多建于2018年以前,既构成了房屋租贸市场上绝大部分房源,也是有刚性住房需求的个人在购房时的第一选择。然而,税收减免政策仅考虑2018年后的新房,反而未顾及这部分人群的利益。

  另一项受到广泛批评的就是保障性廉租房政策。洛佩兹认为,德国在过去一年中仅新建了2.6万套廉租房,现在提出3年内准备新建10万套。数据来看差距不大,但是,考虑到每年有将近6万套廉租房因为政府与开发商的合约结束,而重新流入自由市场,并重新按市场定价并出租,反而推高了房租。在此之前,根据德国住房联合会的数据,德国的廉租房数量在1990年两德统一前达到287万套的峰值,其后一路下跌,预计到2020年全德范围内仅剩107万套廉租房,仅为1990年的37%。

  1990年至2020年间德国保障性廉租房数量(含预测)(单位:百万套)来源:德国住房联合会

  保障性廉租房的数量之所以不断下降,首要源于政府的财政压力。在与开发商签订保障性廉租房协议后,政府会在低价卖出地皮的同时,持续给予开发商税收补贴,而这往往让某些地方政府无力承受。另一方面,两德统一后,国家的重点放在了消化东德上,导致近20年以来几乎没人推进新建廉租房。不仅如此,1990年代开始对于人口负增长的预期以及1990年代的经济繁荣,使得政府认为廉租房终将退出历史舞台。现任联邦议会议长朔伊布勒就曾经表示:政府没有大规模建设廉租房的计划,因为以目前的经济形势来看是不必要的。

  然而,近年来德国范围内生育率的再次上涨,部分大城市的再城市化进程,以及前总理施罗德在任期间所提出的大规模削减福利的政策,导致越来越多的人再次开始呼吁廉租房的建设。尽管峰会上达成了新建10万套廉租房的协议,但是相对于重新流入市场的廉租房数量来说,依然是杯水车薪。根据柏林洪堡大学的一份调查,如果联邦政府依然保持现有的力度建设廉租房,德国还需要185年才能解决住房危机。

  不少人还批评道,此次峰会的协议内容或许能有效限制租金上涨,却无法解决房价高企的问题。根据德国房地产协会的数据,仅有47%的德国家庭或者51.7%的个人拥有自己的住宅,剩下的一半德国人也许不得不接受一辈子租房的现实。更让一些德国居民愤慨的是,如果算上土地资产,德国的人均实际资产将低于西班牙人,然而作为欧盟内的经济强国,德国却在经济上资助西班牙在内的南欧国家。

  欧盟统计局的居民房屋持有率数据显示,南欧四国的房屋持有率分别为西班牙77.8%,葡萄牙75.2%,意大利72.3%以及希腊73.9%,而欧盟的另两个大成员国中,法国为64.9%,英国为63.4%。德国则以51.7%稳稳排在最后一位。

  欧盟各国居民房屋持有率(单位:百分比)从左到右依次为:波兰,挪威,西班牙,葡萄牙,希腊,意大利,比利时,爱尔兰,荷兰,瑞典,法国,英国,德国。数据来源:欧盟统计局

  在儿童建房基金方面,尽管政府补贴高达12000欧元,但是在动辄40万欧元的房价面前,依然显得杯水车薪。不仅如此,德国从1951年就开始全国范围内征收房产税,每年德国联邦财政局会以所在土地1964年的价格为基准,对每一处房屋征收3‰到8‰的房产税。对于一个普通家庭而言,这笔房产税约在每年数百至1000欧元之间。批评者认为,房地产税不仅起不到抑制房价的作用,反而加大了普通家庭的负担,是导致德国住宅持有率为欧盟最低的主要因素。今年4月10日,德国最高法院宣布目前的房产税细则违宪,要求财政局在2019年底之前提出新的课税方法。

  在涨幅最高的首都柏林,市议会则提出了限制外国人在柏林购置房产的提议。其依据在于,根据房地产中介JLL的数据,柏林过去一个季度内成交额有60%是由外国投资者贡献的,而这个比例在2014年还只有22%。然而,限购政策一发布就遭到大量的反对。一方面,柏林四分之一的居民拥有外国国籍,另一方面,欧盟和当地媒体也批评这种限购政策过于简单,政府应该鼓励建造更多的住宅刺激需求,而不是直接干预市场。直至目前,该政策仍未获得通过。

  面对来自民间“居大不易”的声浪,如何摸索出解决之道,德国政府或许还有很长的路要走。

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