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律师详解:长租公寓甲醛超标问题的解决途径
时间:2019-05-02 09:50 作者: 点击: 次

  近几年出现了大量长租公寓内甲醛等有害气体超标的情况,但承租人很难在民事诉讼中证明其身体健康受到的损害与有害气体超标之间存在因果关系,而且租赁合同中一般也不会对室内空气质量等内容进行约定,租户无论是追究长租公寓的违约责任还是侵权责任都存在一定困难。从解决途径上来看,无论是私下协商还是民事诉讼,都无法完成“权利救济”和“责任追究”的目标,也不能阻止出租屋有害气体超标事件的继续发生。目前法律法规尚未将出租屋室内空气质量纳入行政监管范畴,笔者借鉴食品安全治理制度,为解决出租屋室内空气质量问题,提出了一些初步设想。

  2018年9月,阿里员工患白血病去世事件成为舆论热点。该名员工入住自如长租公寓不久后被诊断为急性白血病,随后离世。经检测,其生前所租住的公寓甲醛浓度超标。而该事件之所以能成为热点,一是因为在此之前,长租公寓作为一种新兴的房屋租赁方式曾被各方看好,但今年早些时候因其“跑马圈地”式的扩张方式和租房贷款的经营模式而广受质疑。二是因为本次事件并非个案,事件爆发之前就已经出现过大量长租公寓甲醛超标的事例。

  那在甲醛超标事件中,如何解决租户与长租公寓之间的矛盾冲突,租户的权利应如何维护,长租公寓应承担怎样的责任?本文拟对长租公寓甲醛超标问题的解决途径进行梳理和探索。

  一、私下协商

  现实中存在着大量长租公寓甲醛超标的情况,但大多数租户采取了私下协商解决的方式,通过法律途径解决的极少。在私下的解决过程中,租户处于明显的人单力孤的弱势地位。租户与长租公寓签订的合同本就为长租公寓所提供的、对租户明显不利的格式合同。在出现纠纷时,相较于租户,长租公寓无论在财力还是经验上都具有明显优势,合同的解释权也基本掌握在出租方手中。出现甲醛超标的问题后,租户通常难以基于合同约定追究长租公寓的违约责任。在笔者所了解的情况中,租户因甲醛超标退租或换租的,租户不仅难以得到补偿或者赔偿,甚至还要承担提前解除合同的押金损失。

  二、民事诉讼

  从侵权关系的角度考虑,上述案例中,如果阿里员工患白血病去世与长租公寓甲醛超标之间存在因果关系,则自如侵犯了阿里员工的生命健康权,应当对其侵权行为承担法律责任。据报道,阿里员工的家人已经对自如提起民事诉讼,本案已于2018年9月27日开庭,法院是否认定自如负有侵权责任目前还是未知数。但在此之前,我国也曾出现过类似案例。

  案例一:任某某诉北京链家房地产经纪有限公司案[1]

  2015年7月,已怀孕的任某某入住链家长租公寓,10月任某某被确诊患有白血病。2016年3月任某某之夫委托检验机构对租住公寓进行检测,结果显示甲醛超标。于是,任某某对链家公司提起诉讼。本案二审法院认为:就本案的因果关系而言,由于白血病发病机理的特殊性,鉴定机构根据在案全部材料尚且无法从专业角度得出两者医学及病理学方面因果关系的结论,此即意味着既无法得出具有因果关系的肯定性结论亦无法得出不具有因果关系的否定性结论。故法院审查的法律上的因果关系并非要求双方当事人提供确定的、足以作出肯定或者否定充分必然判断的证据才视为完成了举证责任,而是审查一定条件下引起与被引起的高度可能性问题。

  任某某所患白血病系由于租住房屋内甲醛和TVOC浓度轻微超标导致的可能性是极低的,结合本案事实和证据,链家公司已完成举证责任。最终,任某某的诉讼请求未得到法院支持。2017年3月,任某某因患白血病去世。

  案例二:王某某诉北京自如房地产资产管理有限公司案[2]

  2017年10月,王某某入住自如长租公寓,随后感到身体不适。经检测,该房屋甲醛超标。于是,王某某对自如公司提起诉讼,请求自如支付违约金、医疗费、精神损失费、空气质量检测费等。法院认为:自如公司主张医疗费和甲醛超标不存在因果关系,但没有提供相应证据予以证明,应当承担相应的法律后果。而至于王某某所请求的违约金,由于自如公司的行为不属于双方在房屋租赁合同中约定的适用违约金的具体情形,因此未得到法院支持。最终法院判决自如公司赔偿王某某医疗费408元,驳回了王某某其他的诉讼请求。

  从以上判例可以看出,在目前的司法实践中,长租公寓是否因甲醛超标而对租户的身体健康受损承担民事侵权责任,关键在于两者之间是否存在因果关系。但从医学及病理学的角度来看,两者之间的因果关系很难得到明确的、充分的证实,法院对此采取的标准为“审查一定条件下引起与被引起的高度可能性”。因此,通过民事诉讼来解决甲醛超标的问题,存在着从法律上证明因果关系的难题。即使认定存在因果关系,从案例二来看,租户仅获得408元的医疗费赔偿,其损害实际上难以得到充分填补。

  三、行政监管

  针对长租公寓的住房安全问题进行监管已经成为一种舆论共识,但目前来说仍缺乏相应的监管依据。《商品房屋租赁管理办法》(以下简称管理办法)第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的;(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。”该条第二项规定,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。目前我国关于室内空气质量的标准主要有原国家质量监督检验检疫总局、原卫生部、原国家环境保护总局于2002年批准的《GB/T18883-2002 室内空气质量标准》(以下简称《室内空气质量标准》)以及住房和城乡建设部于2010年发布的《GB50325-2010 民用建筑工程室内环境污染控制规范》(以下简称《民用建筑工程室内环境污染控制规范》)。在本文所援引的上述案例中,房屋甲醛超标即以《室内空气质量标准》为判断标准。但《室内空气质量标准》系推荐性标准而非强制性标准,不属于上述规章所规定的“工程建设强制性标准”。而《民用建筑工程室内环境污染控制规范》虽属于强制性标准,但一般仅适用于民用建筑的工程验收,而且该标准在甲醛含量等相关标准的规定方面远不如《室内空气质量标准》详尽。因此,从法律规范层面来看,即使出租屋内甲醛等有害气体超标,也并不属于“不得出租”的房屋之列,该问题尚未被纳入行政监管范畴。

  房屋租赁从传统上来说,属于私法上的民事法律关系,但随着租赁规模的不断扩大和新的租赁方式的产生,仅靠私法调整已无法平衡租赁双方的地位与权益。当出租方滥用其优势地位,进行各种不良操作时,不仅损害着作为个体的租户的权益,实际上也损害着社会公共利益。长租公寓所面对的对象是众多的不特定的租赁房屋人群,而甲醛及其他有害气体的也确实会对人体健康造成损害。长租公寓的行政监管如何从呼吁变成一项法律制度,是目前所亟待解决的问题。

  四、解决建议——借鉴食品安全治理制度

  笔者认为,室内空气安全问题其实与食品安全问题颇为类似,二者均会对人体健康造成危害,危害均具有某种不确定性和隐蔽性,具体的损害结果与违法事实之间的因果关系也难以证实,且都在一定程度上危害着社会公共利益。我国在食品安全领域制定了严格的法律制度,在住房租赁安全问题上可以对其进行一定程度的借鉴。

  1、设置强制性的室内空气质量标准

  在食品安全领域,《_______食品安全法》(以下简称食品安全法)第二十五条、第三十三条明确规定,食品安全标准为强制性标准,食品的生产经营应当符合符合食品安全标准。违反食品安全标准的,根据食品安全法第一百二十三条、第一百二十四条、第一百二十五条的规定,根据不同情况予以没收违法所得、罚款、吊销许可证、责令停产停业等行政处罚。为保证食品安全,食品安全法对食品安全标准作出了强制适用的规定,违反食品安全标准应承担相应的违法责任。而室内空气质量同样对人体健康有着重大影响,对出租屋内的空气质量进行监管,首先应对室内空气质量设置强制性标准。

  根据管理办法第六条的规定,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。该办法第二十一条规定:“违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。”因此,如果将室内空气质量标准设置为强制性标准,则长租公寓室内有害气体超标的,可根据上述规定进行处罚。

  2、设立投诉举报制度

  为了监督出租房屋对强制性室内空气质量标准的执行,可以参照食品安全的相关规定设立投诉举报制度。食品安全法第一百一十五条明确规定,食品安全监管部门应当接受关于食品安全的投诉举报并及时处理、答复。在长租公寓室内空气质量监管领域,面对数量众多的出租房屋,行政监管部门难以对其进行一一检验。因此,在抽查活动之外,承租人的投诉举报将是行政机关发现问题房屋的重要途径,而承租人为维护自身利益并追究出租人的责任,也有足够的动力进行投诉举报。

  那么行政机关在收到投诉举报后,应如何确定被举报房屋是否违反标准?笔者认为,从时间节点来看,室内有害气体处于持续排放的状态中,而有害气体超标的,承租人在入住之日起即遭受其造成的健康损害,因此,应当以合同约定的入住之日作为判断涉案房屋是否违反标准的时间节点。从具体操作上来说,出租房屋装修后首次出租的,出租人应当对其进行空气质量检测,并向承租人出具检测报告。而承租人在居住过程中因各种原因怀疑室内空气质量存在问题的,仍可以自行检测,若该检测的结果为不符合标准(至于出租人的检测报告与承租人的检测报告相互矛盾的问题,应由行政机关进行调查判定真伪),由于室内有害气体的含量会随着通风等因素降低,因此可以得出入住之日有害气体超标的必然结论。当然,若承租人入住后对房屋进行了装修或者购置了家具,则另当别论,但是长租公寓均为出租方统一装修且家具配置基本齐全,承租人多为“拎包入住”的年轻租客,对长租公寓来说此种情况应该是极少存在的。

  3、设置惩罚性赔偿制度

  食品安全法第一百四十八条第二款规定:“生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品,消费者除要求赔偿损失外,还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金;增加赔偿的金额不足一千元的,为一千元。但是,食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。”食品安全法为食品安全违法行为设置了惩罚性赔偿制度,该法规定除了普通的损害赔偿外,消费者有权另行要求一定数额的赔偿金,该赔偿金不以消费者受到实际损害为前提。这一制度与出租屋室内空气质量问题存在一定的契合性。如上文所述,室内空气质量问题与承租人具体的身体损害之间的因果关系难以得到证实,但室内有害气体超标对人体健康造成损害的风险极大,在惩罚性赔偿制度之下,承租人无论是否受到实际损害,只要其所租赁房屋有害气体超标就有权要求赔偿金。惩罚性赔偿制度一方面能够补偿承租人在身体和精神上的损失,另一方面也能够对出租人起到惩罚、威慑作用,减少出租屋有害气体超标情况的发生。

  [1]任亚男诉北京链家房地产经纪有限公司生命权、健康权、身体权侵权案,北京市第二中级____民事___,(2016)京02民终11056号。

  [2]王鹏飞诉北京自如房地产资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案,北京市昌平区____民事___,(2017)京0114民初16883号。

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